Acheter une maison à deux : des questions à ne pas négliger

Acheter une maison à deux : des questions à ne pas négliger
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L’achat d’une maison est un évènement heureux qui doit être planifié à plusieurs égards. Négocier le prêt hypothècaire, relire le contrat de vente, trouver un notaire et prévoir le déménagement ne sont que quels détails auxquels vous aurez à penser en cours de route. Cependant, avez-vous réfléchi à ce qu’il adviendrait de votre nouvelle résidence s’il l’un de vous deux décidait de se retirer de l’aventure, devenait inapte ou décédait? Que vous soyez conjoints de fait ou mariés, voilà des questions importantes dont vous devriez discuter avec votre notaire. 

 

Qu’arrive-t-il en cas de décès?

La réponse à cette question est complexe et dépend de la situation dans laquelle vous et votre partenaire vous trouviez. Étiez-vous mariés? Avez-vous des enfants? Ses parents sont-ils vivants? Etc.

Toutefois, un élément demeure : les conjoints de fait ne sont PAS reconnus dans le Code civil du Québec, et ce, peu importe la durée de votre union ou que vous ayez des enfants.  En cas de décès de votre douce moitié, si celle-ci n’a pas fait de testament, vous n’hériterez de RIEN. Ce qui veut dire que vous pourriez vous retrouver copropriétaire de votre maison avec… votre belle-famille!

 

Est-ce qu’être marié fait en sorte que je n’ai pas besoin de testament? 

Non. Si l’un des époux décède sans testament et que vous avez des enfants, vous héritez d’un tiers (1/3) de ses biens et vos enfants des deux tiers (2/3). Dans ce cas, vous vous retrouvez donc copropriétaire de votre maison avec vos enfants. Si ces derniers sont mineurs, la situation pourrait se compliquer rapidement et le simple fait de vendre la maison risque de se transformer en des mois d’attente interminable et des frais exorbitants.

Heureusement, il est possible pour chacun des conjoints de prévoir sa succession et de léguer ses avoirs par testament. Vous pourrez ainsi déterminer, conjointement ou individuellement, à qui iront vos biens, incluant vos parts respectives de la résidence familiale. 

Si votre testament a déjà été rédigé, il serait sage de le relire attentivement, au moins, à chaque cinq ans. Un changement dans votre situation familiale ou financière par exemple pourrait exiger une mise à jour du document. Dans le doute, consultez votre notaire

 

Qu’arrive-t-il en cas d’inaptitude?

L’incapacité de prendre des décisions est souvent associée à l'âge et à la perte d’autonomie. Cependant, elle peut tout aussi bien résulter d'un accident grave ou encore d'une maladie dégénérative affectant les capacités intellectuelles. On comprend alors l’importance de déterminer à l’avance qui verra à notre confort et à gérer nos biens.

Le mandat de protection en prévision de l’inaptitude vous permettra de confier la charge de votre personne et de votre patrimoine  (vos biens) une personne de confiance telle que votre conjoint ou conjointe, vos enfants ou un ami proche. Cette personne pourra, entre autres, prendre les décisions relatives à votre propriété, notamment procéder aux paiements des taxes municipales et scolaires, de l'assurance habitation et, le cas échéant,  du prêt hypothécaire. Elle pourra également voir à l'entretien de la propriété ou même à sa vente si la situation le requiert.

Bien entendu, le mandat de protection n’entrera pas en vigueur tant et aussi longtemps que vous serez apte à prendre des décisions. Seulement, en faisant preuve de prévoyance, vous vous assurerez du respect de vos volontés et vous permettrez à toutes les personnes concernées de faire une économie substantielle de temps et d’argent. Comme le dit l’adage, ce n’est pas le temps d’assurer la maison lorsque le feu est pris!

De même, si votre conjoint ou votre conjointe n'a pas de mandat de protection, vous risquez d’être obligé de prendre certaines décisions relatives à votre propriété commune avec un membre de sa famille. Vous pourriez également être tenu de lui verser un loyer ou même contraint de déménager si la propriété lui appartient exclusivement.

 

Qu’est-ce qu’une convention d’indivision et une convention de vie commune?

Vous avez compris que lorsque vous achetez une maison à deux, que ce soit en couple ou avec un ami, il est important d’avoir un testament et un mandat de protection à jour, reflétant votre situation et vos attentes. Voici quelques-uns des aspects qui peuvent être discutés et planifiés avec votre notaire en lien avec l'acquisition de cet actif.

Une convention d’indivision est un document qui régit les relations entre les propriétaires d’un immeuble. Par exemple, celle-ci peut prévoir que si l’un des copropriétaires souhaite vendre sa part, il doit l’offrir en premier à l’autre ou constater que la mise de fonds a été fournie en parts inégales.

Une convention de vie commune couvre plusieurs éléments de la vie d’un couple. En fait, c’est un peu de définir à l’avance comment se passera notre séparation, si séparation il y avait. Celle-ci peut planifier une multitude de points, tels que le partage des biens, la garde des enfants, le paiement d’une pension alimentaire au conjoint, etc.

 

Pourquoi établir une convention d’indivision ou une convention de vie commune?

La situation la plus courante donnant lieu à une convention d’indivision est l’apport de montants inégaux à la mise de fonds. Prenons l’exemple suivant :

Robert et Monique se portent acquéreurs d’une résidence, pour le prix de 200 000 $. La mise de fonds est de 50 000 $ et le reste sera financé par un prêt hypothécaire. Robert et Monique souhaitent être propriétaires de l’immeuble dans une proportion de 50 % chacun. Ils devraient donc verser 25 000 $ chacun à titre de contribution à la mise de fonds. Toutefois, Robert mettra la somme de 40 000 $ et Monique, 10 000 $. Ils feront ensemble les paiements sur le prêt moitié-moitié.

La convention d’indivision viendra prévoir que, à la vente de l’immeuble ou en cas de séparation, Robert pourra récupérer en premier lieu son apport supplémentaire de 30 000 $, additionné de la plus-value accumulée sur cette somme, et qu’ensuite, le solde net sera partagé en parts égales entre Robert et Monique.

Sans cette entente écrite, le solde (après le paiement de l’hypothèque) sera partagé 50/50 et Robert pourrait choisir d’entreprendre un recours contre Monique afin de récupérer son apport additionnel.

Dans le cas des conventions de vie commune, la situation qui se présente couramment est le conjoint non marié qui habite la maison appartenant uniquement à son conjoint. Prenons l’exemple suivant :

Mathieu est propriétaire d’une maison. Il est en couple avec Karine et celle-ci habite chez lui. En l’absence d’une convention appropriée, si Karine contribue aux dépenses de l’immeuble (paiements du prêt hypothécaire, des taxes municipales et scolaires, des assurances, etc.), comme si elle était propriétaire et qu’elle entend récupérer une partie des sommes investies en cas de vente de l’immeuble ou de séparation, Karine devra prendre un recours contre Mathieu pour récupérer son investissement et il pourrait s’avérer difficile de démontrer quelle était leur entente en l’absence d’écrit. 

Pour conclure, retenez que les actes écrits et notariés sont toujours la meilleure option. N'hésitez pas à consulter un membre de la Chambre des notaires du Québec pour vous accompagner. Chaque situation est unique et les documents mentionnés ci-dessus (convention d’indivision, convention de vie commune, testament et mandat de protection) doivent être adaptés à chacun. Méfiez-vous aussi des formulaires préimprimés et des kits «one size fit all». Dans tous les cas, votre notaire saura vous fournir des conseils juridiques pertinents et vous accompagner dans la planification légale entourant l'achat de votre propriété.

 


 

À propos de Boudreau + Associés

Boudreau + Associés est un regroupement de cabinets juridiques multidisciplinaires œuvrant au Centre-du-Québec et en Estrie. Les champs de pratiques des notaires et avocats associés sont des plus variés, allant du droit des affaires au droit familial, en passant les successions et les litiges. 

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