Vous comptez emménager bientôt dans votre première maison? Ou faire l’acquisition d’une nouvelle demeure? Le budget est une étape essentielle dont le but est d'établir les limites de votre projet. Une évaluation consciencieuse de votre bilan financier actuel, de vos besoins, de vos priorités et de votre capacité financière à court et à moyen terme vous évitera bien du stress et vous permettra d’envisager votre achat en toute quiétude.
La mise de fonds
Lorsque vous faites un emprunt hypothécaire, vous êtes tenu de verser une mise de fonds, c’est-à-dire une somme d’argent provenant de vos avoirs personnels. Elle peut provenir de différentes sources :
- comptes d’épargne
- certificats de dépôt
- obligations d’épargne
- fonds de placement
- REER (par le biais du Régime d’accession à la propriété [RAP])
- dons en argent
- remises en argent des prêteurs
- les emprunts personnels sont également admissibles, à certaines conditions.
Par ailleurs, si vous êtes propriétaire du terrain sur lequel vous désirez construire votre maison, sa valeur pourra être utilisée comme mise de fonds.
Enfin, si vous construisez vous-même votre maison avec l’aide de parents ou d’amis, votre caisse pourra considérer une certaine partie de la valeur de cette main-d’œuvre afin de réduire le montant exigé pour votre mise de fonds.
Combien puis-je verser en mise de fonds?
Plus la mise de fonds est élevée, moins votre emprunt le sera. Et moins d’intérêt vous paierez! Généralement, la mise de fonds minimale requise équivaut à 20 % du coût d’achat ou de la valeur marchande de la propriété, selon le plus petit des deux montants.
Il est possible d’emprunter même si vous n’avez pas cette mise de fonds minimale. Cependant, si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire correspondant à plus de 80 % du prix d’achat de votre propriété, vous devrez obtenir une assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou de Genworth Canada. La mise de fonds exigée se situe alors entre 5 % et 20 % de la valeur de votre propriété .
La prime d’assurance prêt hypothécaire à payer varie en fonction de votre mise de fonds et doit être acquittée au moment de l’achat ou ajoutée au montant du prêt hypothécaire. Elle représente entre 0,6 % et 4,5 % du montant du prêt hypothécaire. Cette prime est non remboursable. Pour connaître les conditions particulières s’appliquant à l’assurance prêt hypothécaire, communiquez avec votre conseiller Desjardins.
Le RAP
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet aux acheteurs d’une première maison ou aux personnes qui n’ont pas été propriétaires depuis au moins cinq ans d’utiliser le REER (Régime enregistré d’épargne-retraite) comme mise de fonds pour l’acquisition de leur résidence principale.
Deux stratégies s’offrent à vous :
- Vous utilisez le RAP à partir de l’épargne que vous détenez déjà dans un REER
- Vous utilisez la stratégie de « l’emprunt de 90 jours »
Dans le premier cas, le RAP vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de REER (70 000 $ pour un couple) dans une année civile, sans payer d’impôt. Vous avez ensuite une période maximale de 15 ans, sans intérêt, pour rembourser ce montant au REER. Vous devrez rembourser annuellement un minimum de 1/15e du retrait du REER. Par exemple, pour un retrait de 12 000 $, la somme à remettre est de 800 $ par année pendant 15 ans. Si ce minimum annuel n’est pas remboursé, vous devez alors ajouter cette somme à vos revenus et payer l’impôt applicable.
La stratégie de « l’emprunt de 90 jours », quant à elle, permet de participer au RAP si vous disposez de peu d’épargne ou que vous n’avez jamais cotisé à un REER.
Elle s’applique comme suit:
- Vous demandez à votre caisse Desjardins un montant correspondant à vos besoins en respectant la cotisation maximale permise;
- Vous déposez cette somme dans un REER Desjardins pendant au moins 90 jours ;
- Vous retirez ce montant non imposable du REER et remboursez l’emprunt à la caisse;
- Vous utilisez le remboursement d’impôt comme mise de fonds pour l’acquisition de la propriété.
Comme pour la première option, vous disposez d’un maximum de 15 ans pour rembourser le REER, à raison d’un minimum annuel de 1/15e du retrait du REER.
Les avantages d’utiliser le RAP
- Accession à la propriété plus tôt
- Mise de fonds plus élevée
- Prêt hypothécaire et prime d’assurance prêt hypothécaire moins élevés
- Retrait du REER non imposable
- Aucuns frais d’intérêt pour le remboursement annuel du REER
- Utilisation du remboursement d’impôt généré par les nouvelles contributions au REER pour la mise de fonds ou pour les frais de démarrage (notaire, droits de mutation, etc.)
Les impacts
- Impact budgétaire pour assurer le remboursement annuel du 1/15e minimum du retrait du REER (vérifier le budget au préalable)
- Perte de revenus d’intérêt liée au retrait d’un montant en REER déjà existant
Conseil
Vous désirez acheter une première propriété? Le gouvernement fédéral a annoncé un nouvel incitatif pour faciliter l’accès à la propriété. Informez-vous auprès de votre conseiller!
Les frais de démarrage
Outre la mise de fonds initiale, vous devez prévoir un montant minimal équivalant à environ 3 % de la valeur de la propriété désirée pour couvrir certains frais de démarrage.
Les frais d’inspection
L’inspection d’une maison par un spécialiste avant l’achat s’impose. Un rapport détaillé vous dira si la maison nécessite des réparations à court ou à long terme et vous renseignera quant à l’existence de vices.
Les frais d’évaluation
Votre caisse pourrait vouloir connaître la valeur marchande de la propriété que vous désirez acheter. Un expert, généralement un évaluateur agréé, se chargerait alors de faire l’évaluation de la maison pour vous fournir cette information.
Les honoraires et les frais juridiques
Le notaire vous facturera des honoraires pour la préparation, la signature et l’enregistrement des divers documents légaux reliés à l’achat de votre propriété.
Les frais accessoires et d’ajustement des comptes
Ces frais regroupent tous les paiements effectués par le vendeur pour une période donnée, par exemple les taxes foncières et scolaires, comptes d’électricité ou de gaz naturel et charges de copropriété, s’il y a lieu. Vous lui êtes donc redevable d’un certain montant à partir de la date d’achat de la propriété. Ces frais supplémentaires doivent être acquittés à la conclusion de l’acte de vente chez le notaire.
Les droits de mutation immobilière
Des droits de mutation immobilière doivent être acquittés lorsque l’on devient propriétaire. Il s’agit d’une taxe de vente perçue par la municipalité correspondant à un pourcentage du prix d’achat de la propriété (ou du montant de son évaluation municipale, selon le montant le plus élevé).
Voici les taux applicables pour calculer les droits de mutation :
- 0,50 % sur les premiers 50 000 $
- 1,00 % sur l’excédent entre 50 000 $ et 250 000 $
- 1,50 % sur l’excédent de 250 000 $
Les autres frais
- Les coûts d’assurance habitation de votre nouvelle propriété (Ils sont généralement plus élevés que lorsque vous étiez locataire.)
- Les frais d’assurance prêt hypothécaire
- Les frais d’obtention d’un certificat de localisation s’il n’est pas fourni par le vendeur
- Les taxes de vente pour les maisons neuves
Prévoyez aussi dans votre budget les frais de déménagement et de branchement aux services publics, et selon vos besoins, la décoration, l’achat de nouveaux meubles et d’électroménagers ainsi que l’équipement nécessaire à l’entretien de votre cour et de votre jardin.
Votre capacité financière
Afin de faire des choix judicieux qui respectent à la fois vos désirs et votre capacité de payer, vous devez porter une attention particulière à certains calculs. Voici quelques outils pour vous aider.
Les ratios d’endettement
Il y a deux règles d’or à respecter quand on parle d’emprunt :
- Un maximum de 32 % du revenu brut de votre ménage devrait être consacré aux frais reliés à l’habitation (ratio d’amortissement brut de la dette ou ABD).
- Un maximum de 40 % du revenu brut de votre ménage devrait être consacré au remboursement total de vos dettes (ratio d’amortissement total de la dette ou ATD).
Pour vous aider à calculer ces ratios, vous pouvez vous référer à la grille de calcul de revenus et dépenses mensuels en annexe du Guide maison produit par Desjardins.
Des calculateurs en ligne
Pour vous aider, Desjardins met aisso à votre disposition différents calculateurs :
- Calculez combien vous pouvez payer pour une maison
- Calculez et optimisez vos versements hypothécaires
- Découvrez votre prêt hypothécaire personnalisé
- Outil d’évaluation de votre capacité financière disponible dans l’outil Ma première maison dans AccèsD Web et mobile sous la section Mon toit.
La préautorisation hypothécaire
Toutes les raisons sont bonnes pour obtenir une préautorisation. Elle démontre le sérieux de votre démarche et simplifie vos échanges avec le courtier immobilier ou le vendeur de la propriété. N'hésitez pas à discuter avec votre conseiller hypothécaire. Cela vous permettra de préciser votre besoin de financement et vous obtiendrez une confirmation rapidement. Cette démarche vous permettra de connaître la valeur maximale de la propriété que vous pouvez acheter selon votre capacité d’emprunt et votre mise de fonds. La préautorisation peut également vous prémunir contre d’éventuelles hausses de taux d’intérêt, si votre taux est garanti.
Conseil
Évitez-vous des soucis financiers en recherchant une maison dont la valeur est inférieure à votre capacité maximale d’emprunt. Vous serez ainsi en mesure d’assumer tous vos paiements, de parer aux imprévus financiers et de maintenir votre qualité de vie actuelle.
Voilà! Vous connaissez maintenant votre budget et votre capacité financière. Il est maintenant temps d’établir vos critères de sélection.
À propos de Desjardins
Offrant un accompagnement personnalisé, les conseillers Desjardins peuvent vous guider tout au long du processus d’acquisition ou de rénovation de votre résidence. Vous trouverez tout sous le même toi : taux hypothécaires avantageux, assurance prêt et assurance habitation.
